মালয়েশিয়ায় রিয়েল এস্টেট ইনভেস্টমেন্ট ট্রাস্ট: এটি কী এবং কীভাবে এতে বিনিয়োগ করা যায়

একটি রিয়েল এস্টেট ইনভেস্টমেন্ট ট্রাস্ট (REIT) ক্ষুদ্র বিনিয়োগকারীদের হোটেল এবং শপিং মলগুলির মত খুচরা, বাণিজ্যিক, এবং বিলাসবহুল রিয়েল এস্টেটে যুক্তিসঙ্গত দামে বিনিয়োগ করার সুযোগ দেয়। মালয়েশিয়ায় রিয়েল এস্টেট ইনভেস্টমেন্ট ট্রাস্ট কেনার অনেক কারণ রয়েছে।

রিয়েল এস্টেট ইনভেস্টমেন্ট ট্রাস্ট কী?

রিয়েল এস্টেট ইনভেস্টমেন্ট ট্রাস্ট (REIT) হলো এমন কোম্পানিগুলোর শেয়ার, যারা বাণিজ্যিক রিয়েল এস্টেট সম্পত্তি ধারণ ও ব্যবস্থাপনা করে এবং Bursa Malaysia স্টক এক্সচেঞ্জে তালিকাভুক্ত। খুচরা বিক্রয়, অফিস, কৃষি, শিল্প এবং মিশ্র ব্যবহারের সম্পত্তিসমূহ REIT-এর অন্তর্ভুক্ত। ইউনিট ট্রাস্টের মতো, REIT-ও বহু বিনিয়োগকারীর অর্থ একত্র করে বিভিন্ন রিয়েল এস্টেট ব্যবসায় অংশগ্রহণ করে।

এই কারণে, REIT শেয়ারহোল্ডাররা ত্রৈমাসিক বা ষান্মাসিক ভিত্তিতে লভ্যাংশ পেয়ে থাকেন। এই লভ্যাংশের মূল উৎস হলো REIT-এর নিয়ন্ত্রণাধীন সম্পত্তিগুলো থেকে প্রাপ্ত ভাড়া, সম্পত্তি ব্যবস্থাপনার জন্য আদায়কৃত ফি এবং এসব সম্পত্তিতে পরিচালিত বাণিজ্যিক কার্যক্রম থেকে অর্জিত লাভ।

তবে, REIT-গুলির সঙ্গে কিছু ঝুঁকিও থাকে, যেমন বাজারের ওঠানামা এবং অর্থনৈতিক মন্দা, যা সম্পত্তির মূল্য ও ভাড়া আয়কে প্রভাবিত করতে পারে।

REIT ইন্ডাস্ট্রিকে প্রভাবিত করে এমন বিষয়সমূহ

বহিরাগত অনেক শক্তি সাধারণভাবে রিয়েল এস্টেট বাজার এবং বিশেষভাবে REIT-কে প্রভাবিত করে। এই ইন্ডাস্ট্রিতে বুদ্ধিমত্তার সাথে বিনিয়োগের সিদ্ধান্ত নেওয়ার জন্য সর্বশেষ বাজার তথ্য ও প্রবণতা সম্পর্কে সচেতন থাকা অত্যন্ত গুরুত্বপূর্ণ।

নিম্নলিখিত ছয়টি বিষয় REIT ইন্ডাস্ট্রিতে প্রভাব ফেলতে পারে:

• রিয়েল এস্টেট ইনভেস্টমেন্ট ট্রাস্টগুলি বর্তমান সুদের হার পর্যালোচনা করে। REIT-গুলি উচ্চতর আয় অর্জনের জন্য লিভারেজের উপর নির্ভর করে। তাই একটি দেশের সুদের হার পরিবর্তন হলে, বিনিয়োগকারীদের লাভও পরিবর্তিত হয়।
• রিয়েল এস্টেট ইনভেস্টমেন্ট ট্রাস্টগুলি অর্থনৈতিক পরিস্থিতিতে সংবেদনশীল। অর্থনৈতিক মন্দার সময় ভোক্তা খরচ ও কর্পোরেট কার্যক্রম হ্রাসের কারণে বাণিজ্যিক সম্পত্তির চাহিদা, ভাড়ার আয় ও সম্পত্তির মূল্য হ্রাস পেতে পারে।
• রিয়েল এস্টেট বাজারের উত্থান-পতন প্রধানত REIT-এর কর্মক্ষমতা নির্ধারণ করে। বাজারে অতিরিক্ত সরবরাহ বা মন্দার ফলে ভাড়ার হার ও সম্পত্তির মূল্যের পরিবর্তনে রিয়েল এস্টেট ইনভেস্টমেন্ট ট্রাস্টগুলির লাভের পরিমাণে প্রভাব পড়ে।
• সরকারি পদক্ষেপ, যেমন কর আইন পরিবর্তন, ইন্ডাস্ট্রিতে প্রভাব ফেলতে পারে। REIT-গুলি বিনিয়োগকারীদের আকৃষ্ট ও ধরে রাখতে সহায়ক কর নীতিমালা এবং সুস্পষ্ট নিয়ন্ত্রক কাঠামোর উপর নির্ভর করে।
• জনসংখ্যা, নগরায়ণ ও জীবনযাত্রার পছন্দের পরিবর্তন বিভিন্ন ধরনের সম্পত্তির চাহিদাকে প্রভাবিত করতে পারে। উদাহরণস্বরূপ, স্বাস্থ্যসেবা ও সিনিয়র হাউজিং শিল্পের REIT-গুলি বয়স্ক জনসংখ্যার কারণে চাহিদা বৃদ্ধি দেখতে পারে।
• প্রচলিত রিয়েল এস্টেট মডেলগুলিতে প্রযুক্তিগত ব্যাঘাত এই ধরনের ট্রাস্টগুলির জন্য সম্পত্তি ব্যবস্থাপনা, ভাড়াটে সম্পৃক্ততা ও কার্যকারিতা উন্নত করার সুযোগ সৃষ্টি করতে পারে। উদাহরণস্বরূপ, অনলাইন শপিংয়ের বৃদ্ধির কারণে লজিস্টিক্স ও গুদাম স্থানের চাহিদা বেড়েছে।

REIT এ বিনিয়োগের সুবিধা

এই বিনিয়োগ পদ্ধতির বেশ কিছু সুবিধা রয়েছে।

• অনেক বেশি মূলধনের প্রয়োজন নেই।

প্রথমবার বিনিয়োগকারীদের জন্য REIT আদর্শ। এতে বিনিয়োগ করতে সর্বনিম্ন মাত্র 100 RM লাগে। উদাহরণস্বরূপ, Amanah Harta Tanah PNB (AHP) REIT-এর কথা বিবেচনা করুন। Bursa Malaysia-তে এর একটি ইউনিটের দাম মাত্র 0.75 RM, যা খুবই সাশ্রয়ী। Bursa Malaysia-তে ন্যূনতম এক লট বা 100 ইউনিট শেয়ার কেনার নিয়ম রয়েছে।

• আপনার পোর্টফোলিওর বৈচিত্র্যকরণ নিয়ে চিন্তা করার প্রয়োজন নেই।

রিয়েল এস্টেট ইনভেস্টমেন্ট ট্রাস্ট বিভিন্ন ইন্ডাস্ট্রিতে বৈচিত্র্য প্রদান করে, যা বিনিয়োগকারীদের অফিস, খুচরা, শিল্প এবং আতিথেয়তা খাতে একটি বৈচিত্র্যময় পোর্টফোলিওর মাধ্যমে যেকোনো সেক্টরের বাজার ওঠানামার বিপরীতে হেজ করতে সাহায্য করে। উদাহরণস্বরূপ, Sunway REIT-এ বিনিয়োগ করা একটি পোর্টফোলিও বিভিন্ন সম্পত্তি ও বিশ্বের বিভিন্ন অঞ্চলে বিনিয়োগ ছড়িয়ে দেয়।

• নগদে রূপান্তর করা সহজ।

REIT হলো লিকুইড অ্যাসেট বা তরল সম্পদ এবং এটি Bursa Malaysia-তে তালিকাভুক্ত। তাই, এটি একটি সুচিন্তিত বিনিয়োগ বিকল্প। আপনি লিকুইড অ্যাসেটের মাধ্যমে দ্রুত আপনার টাকা নগদে পরিণত করতে পারবেন। অনেক ঝামেলা পোহাতে হবে না—মাত্র 24 ঘন্টার মধ্যে আপনার REIT শেয়ার নগদে রূপান্তর করুন। এছাড়াও, আপনি অনলাইনে ক্লিক করে দ্রুত ইউনিট বিক্রি করতে পারবেন। তবে মনে রাখবেন, আপনি কতটা বিক্রি করছেন তার উপর ক্রেডিট নির্ভর করতে পারে।

• REIT-এ কর সংক্রান্ত বিশেষ সুবিধা রয়েছে।

মালয়েশিয়ার REIT-এর জন্য সম্পত্তি অর্জন ও হস্তান্তরে কোনো কর দিতে হয় না। মালয়েশিয়ায় একটি REIT সম্পত্তি সম্পত্তি কেনার সময় স্ট্যাম্প ডিউটি থেকে অব্যাহতি পায়। সম্পত্তি বিক্রয়ের সময়ও REIT-কে রিয়েল প্রোপার্টি গেইনস ট্যাক্স (RPGT) দিতে হয় না। এই দুটি কর ছাড় বিনিয়োগকারী ও শেয়ারহোল্ডারদের টাকা সাশ্রয় করতে সাহায্য করে।

REIT এ বিনিয়োগের অসুবিধা

এই ধরনের বিনিয়োগের কিছু অসুবিধা রয়েছে।

• সম্পত্তি বাজারে চক্র থাকে।

রিয়েল এস্টেট বাজারের ওঠানামা REIT এর কার্যকারিতা নির্ধারণ করে। বাজারে অতিরিক্ত সরবরাহ বা মন্দা থাকলে ভাড়া থেকে আয় ও সম্পত্তির মূল্য কমে যায়, যা REIT এর লাভকে প্রভাবিত করতে পারে।

• আপনাকে উইথহোল্ডিং ট্যাক্স দিতে হতে পারে।

আমাদের প্রতিবেশী সিঙ্গাপুরের বিপরীতে, মালয়েশিয়ার রিয়েল এস্টেট ইনভেস্টমেন্ট ট্রাস্টে ব্যক্তিগত ইউনিটধারীদের জন্য উইথহোল্ডিং ট্যাক্স প্রযোজ্য। REIT ব্যবস্থাপনাকে বিনিয়োগকারীর প্রোফাইল অনুযায়ী লভ্যাংশ বণ্টনের ওপর কর কর্তন করতে হবে, যা নির্ভর করে বিনিয়োগকারী মালয়েশিয়ার নাগরিক না বিদেশি, ব্যক্তি না কোম্পানি, অথবা একটি সমষ্টিগত বিনিয়োগ যান কিনা তার ওপর। অন্যদিকে, সিঙ্গাপুরে অ-নিবাসী অ-ব্যক্তিগত বিনিয়োগকারীদের বণ্টনের ক্ষেত্রে 10% হারে কর কর্তন প্রযোজ্য।

• ফেরতের কোনো নিশ্চয়তা নেই।

একজন বিনিয়োগকারীর লাভ এস্টেট বাজারের কার্যকারিতার ওপর নির্ভর করে, যদিও REIT নিয়মিত আয়ের নিশ্চয়তা দেয়। উদাহরণস্বরূপ, Mid Valley-কে বিবেচনা করুন। যদি কম ক্রেতা ও ভাড়াটিয়ার কারণে এর কার্যকারিতা খারাপ হয়, তাহলে IGBREIT ইউনিটের দাম কমে যাবে।

ধরুন আপনি মনে করছেন যে একটি REIT শেয়ারের মূল্য কমে যাচ্ছে। সেই ক্ষেত্রে, আপনি এটি যেকোনো সময় বিক্রি করতে পারেন, যা প্রচলিত সম্পত্তি বিনিয়োগের ক্ষেত্রে সম্ভব নয়। কারণ যদি আপনার সম্পত্তিটি পর্যাপ্ত মুনাফা না দেয় বা কাঙ্ক্ষিত অবস্থানে না থাকে, তাহলে একজন ক্রেতা খুঁজে পাওয়াটা কঠিন হতে পারে।

মালয়েশিয়ায় REIT এ কীভাবে বিনিয়োগ করবেন

রিয়েল এস্টেট ইনভেস্টমেন্ট ট্রাস্টের শেয়ার কেনা মানে হচ্ছে যেকোনো সাধারণ শেয়ার কেনার মতোই। তাই REIT এর জন্যও একই ধরনের ট্রেড, পেমেন্ট ও সেটেলমেন্ট প্রক্রিয়া প্রযোজ্য।

সেজন্য, আপনি কত টাকা বিনিয়োগ করবেন তা ঠিক করার আগে ট্রেডিং অ্যাকাউন্ট এবং CDS অ্যাকাউন্ট খুলতে হবে। এই অ্যাকাউন্টগুলো আপনার শেয়ার লেনদেনের রেকর্ড রাখবে।

নিচের সহজ ধাপগুলো অনুসরণ করে বিনিয়োগ শুরু করতে পারেন।

1. একজন ব্রোকার নির্বাচন করুন। Bursa Malaysia ওয়েবসাইটে গিয়ে উপযুক্ত ব্রোকার খুঁজে বের করতে পারেন। আপনার প্রয়োজন অনুযায়ী সবচেয়ে উপযোগী ব্রোকার নির্বাচন করুন।
2. একটি ট্রেডিং অ্যাকাউন্ট এবং একটি CDS অ্যাকাউন্ট খুলুন। একবার ব্রোকার নির্বাচন করার পর, এই অ্যাকাউন্টগুলো খোলার জন্য অ্যাপয়েন্টমেন্ট নিন। সাধারণত পরিচয়পত্রের প্রমাণ এবং আপনার সর্বশেষ ব্যাংক স্টেটমেন্টের একটি কপি জমা দিতে হয়। পাশাপাশি, আপনার ব্রোকার আপনাকে অনলাইন ট্রেডিং প্ল্যাটফর্ম ব্যবহারের প্রশিক্ষণও দেবে।
3. আপনার ট্রেডিং অ্যাকাউন্টে টাকা যোগ করুন। অ্যাকাউন্ট খোলার জন্য কয়েকদিন সময় লাগে। একবার অ্যাকাউন্ট সক্রিয় হয়ে গেলে, আপনি অনলাইন ট্রেডিং প্ল্যাটফর্মে টাকা জমা দিতে পারবেন। আপনার আর্থিক সামর্থ্য অনুযায়ী এতে অর্থ যোগ করুন।
4. অবশেষে, বিনিয়োগ শুরু করুন। আপনার ট্রেডিং অ্যাকাউন্টে পর্যাপ্ত টাকা থাকলে, আপনি Bursa Malaysia-তে অনলাইন ট্রেডিং প্ল্যাটফর্ম ব্যবহার করে শেয়ার কেনা-বেচা করতে পারবেন।

শীর্ষ মালয়েশিয়ান রিয়েল এস্টেট ইনভেস্টমেন্ট ট্রাস্ট কোম্পানীগুলি

Sunway REIT, AmanahRaya REIT, এবং Aqar Healthcare REIT মালয়েশিয়ার চৌদ্দটি রিয়েল এস্টেট ইনভেস্টমেন্ট ট্রাস্টের মধ্যে অন্তর্ভুক্ত। এদের মধ্যে সাতটি প্রতিষ্ঠান অর্থ পেয়েছে, এবং দশটি প্রতিষ্ঠান সিরিজ A+ বিনিয়োগ পেয়েছে।

শেষ ভাবনা

• রিয়েল এস্টেট ইনভেস্টমেন্ট ট্রাস্ট কোম্পানিগুলো রিয়েল এস্টেট বাজারে সাশ্রয়ী প্রবেশাধিকার প্রদান করে, যা বিনিয়োগকারীদের অল্প মূলধন দিয়ে শুরু করতে সহায়তা করে। এগুলি বিনিয়োগকারীদের নিরাপত্তা, লাভ এবং দেশের শেয়ার বাজারের উন্নতির সম্ভাবনার মধ্যে একটি ভাল ভারসাম্য প্রদান করে।
• REIT বিভিন্ন ধরনের সম্পত্তিতে বিনিয়োগের বৈচিত্র্য আনে, যা বাজার ওঠানামার সাথে সম্পর্কিত ঝুঁকি হ্রাস করে। এছাড়াও, REIT ইউনিটগুলি অত্যন্ত তরল, যা বিনিয়োগকারীদের অনলাইন ট্রেডিং প্ল্যাটফর্মের মাধ্যমে সহজেই তাদের হোল্ডিংগুলি নগদে রূপান্তর করতে দেয়।
• রিয়েল এস্টেট ইনভেস্টমেন্ট ট্রাস্টগুলি নিয়মিত লভ্যাংশ প্রদানের মাধ্যমে ধারাবাহিক আয়ের প্রবাহের জন্য পরিচিত, যা সাধারণত বার্ষিক 5% থেকে 7% পর্যন্ত হয়। মালয়েশিয়ার REIT সম্পত্তি ক্রয়-বিক্রয়ে কর ছাড় পায়, যা মুনাফা ও বিনিয়োগকারীদের মধ্যে বণ্টন বৃদ্ধিতে সহায়ক হয়।
• সুদের হারের ওঠানামা, সামষ্টিক অর্থনৈতিক পরিস্থিতি, বিনিয়োগ–পরিবেশ, সম্পত্তি চক্রের পরিবর্তন, আইন পরিবর্তন, জনসংখ্যাগত পরিবর্তন, প্রযুক্তিগত অগ্রগতি—এমন অসংখ্য ঝুঁকিই REIT‑এ বিনিয়োগের ক্ষেত্রে বিনিয়োগকারীদের সর্বদা সতর্ক থাকার কথা মনে করিয়ে দেয়। ট্রাস্ট কোম্পানিগুলোর বিনিয়োগ‑সম্পর্কিত ঝুঁকিগুলি সম্পর্কে সচেতন থাকলে আপনি বিনিয়োগের সঠিক পথ বেছে নিতে পারবেন।